最近，深圳已经有银行将消费贷30年期限缩短至5年。主要是因为消费贷会削弱楼市调控所取得的成果，所以收紧是必然结果。目前房贷问题越来越多人关注，下面为大家介绍一些知识。

　　一批炒房客的现金流怕是要断了。

　　喜闻乐见，但是今天我们主要要讨论的是对于买房者来说至关重要的――房贷。

　　自9月14日起，北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，此次调整后，首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流，同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策，还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。

　　房屋贷款是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件，贷款银行经过审查合格，向购房者发放的购房贷款。那么，房屋贷款常见问题有哪些?

　　1、房贷首付需要付多少?大部分城市规定，首套新商品房首付为房价总额的三成左右。

　　2、房贷利率是多少?大部分地方商业房贷的利率浮动范围为央行基准利率上调5%――10%。

　　3、贷款金额可以为多少?贷款金额与首付成数密切相关，据小编的了解，一般首套房最高可贷款房屋总额的70%，二套房只能贷款40%左右，三套房及以上原则上不给予贷款。

　　4、办理房贷一般需要多长时间?房产评估的时间一般在3个工作日之内;银行审批的时间一般为7个工作日，但是此时间是可以缩短的;房产证出本的时间最长为一个月;房产抵押时间最长为一个月。

　　如果是公积金贷款，在贷款审核阶段花费的时间比商业按揭贷款时间长，最长为2个月，一般情况下为1个月，视当地规定为准。

　　除此之外，关于房贷的三个秘密你知道吗?

　　Part1 买房贷款年限一定要贷满30年

　　贷款年限是否越长越好?买房的时候我们要怎么选贷款年限，你知道吗?

　　多数办理商业贷款买房的人在选择贷款年限时，多可能在30年和20年之间徘徊。今天，三点理由告诉你为什么贷款要贷满30年。

　　1、 每月还款压力小

　　举个例子，如果同样贷款200万，贷款20年，等额本息每月要还近1.31万元，而贷款30年的话，每月只需还近1.06万元，这样每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出。

　　不过，还需要注意一点，月供不要超过月收入的50%，可以的话，尽量控制在30%以内，否则将降低生活质量。

　　2、越长的贷款年限越适合提前还款

　　一般来说，银行还款都是先还利息再还本金，所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3，因为你已经把大部分利息还了，提前还贷并没有多大意义。

　　举个例子，贷款300万，贷了5年之后一次性还清：

　　如果是贷款20年，你已还近117.8万，还要还近250.9万，总共还368.7万;

　　如果是贷款30年，你已还近95.5万，还要还近276.2万，总共还371.7万。

　　由此可见，贷款30年比贷款20年的利息就仅仅多出3万，但你这些年的生活质量却很不一样。

　　3、可以买更大的房子

　　既然贷款年限越长，月供越少，那为何不多贷一点，买一个大点的房子呢?要知道，你贷款200万，年限为20年，月供是13088元，而贷款300万，年限为30年，月供也就是15921.8元，两者仅相差2833.8元，但总额相差100万。

　　总价相差100万元的房子，不管是在户型、地段、面积、配套，还是位置方面，两者的差距都很大。

　　Part2 为什么会房贷额度不够?

　　最近，关于房贷利率、额度的咨询不断，银行迟迟不放款，有的给出的理由是额度紧张，不过有朋友反映，今年5月份买的房，等了三个月都还没放款，银行及售楼处的人说要等到明年初才能放款，虽然是额度紧张，也不能夸张到要等到明年吧?贷款额度到底由哪些因素决定?

　　房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。

　　1、买房贷款首付比例

　　银行贷款额度，最先受到首付比例的影响，一般不能超过房价总额减去首付额度之差。

　　举个例子：房子总价100万，首付30%，则根据首付计算出的贷款最高额度=100-100X30%=70万元

　　2、房屋评估价格

　　正如上面所说公式，贷款额度也受到房屋总价的影响，这里的总价指的就是评估价格，评估价格越高，贷款额度越高，通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。

　　3、借款人还款能力

　　对于购房人的要求方面，就是月收入，能体现一个人的还款能力，计算公式是月收入=房贷月供X2。

　　4、借款人征信

　　贷款人的个人征信，银行要求的宽松程度不同，如果因为信用不良被降低贷款额度，可以试试其他要求宽松的贷款银行。

　　5、二手房房龄

　　房龄大的二手房可能会被降低贷款额度，房龄越年轻越容易获得贷款，之前普遍要求20-25年的房龄，但个别城市的银行提高了要求，将房龄缩短到20年以内。房龄原因造成的贷款额度减少比较难解决，毕竟银行也是也是为了降低风险，所以在买二手房的时候要注意了解银行的规定，核实清楚房子的真实房龄，以免影响额度。

　　进入9月份，无论是买房人还是银行都处在博弈的状态，一个为放款发愁，一个为额度、业绩焦虑。

　　Part3 还贷中的房屋可以买卖吗?

　　常常有人问，贷款买房几十年，万一有一天需要用钱或者不想要了，正在还贷中的房子可以卖掉吗?怎么卖?

　　其实还贷中的房子是可以进行买卖的，前提是必须取得不动产证，没有不动产证，便不能进行交易。至于具体的交易方式呢，常用的有三种。

　　一、转按揭

　　转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人，由第三个人向银行重新申请办理个人住房贷款，变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。

　　二、用买房的首付款缴清剩余贷款

　　注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万，现在还剩40万没还清，如果买方可以支付40万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

　　三、利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷

　　如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。

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