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作为深耕房产金融8年的从业者，房产抵押贷款核心看“房+人+用途”三个维度，普通人只要避开雷区，通过率能稳定在60%以上，不用过度焦虑。
首先说房产要求，这是基础，也是银行审核的重中之重。2026年政策收紧后，多数银行要求房龄≤30年，核心城区可放宽到40年，你的房龄20年完全达标；产权必须清晰，全款房无查封、无纠纷，按揭房需还款满6个月可办二抵，小产权、军产、未满5年的经适房基本拒贷。
然后是借款人资质，征信是硬门槛，近2年无“连三累六”逾期、当前无逾期就问题不大，轻微小逾期（比如偶尔忘还信用卡），提前准备说明材料即可；收入需覆盖月供2倍以上，上班族提供工资流水，个体户提供对公流水；年龄18-65岁，超过60岁可能需要子女共借。
实操建议：先自查征信和房产，轻微逾期提前养3个月；优先选国有大行（利率低），资质一般选城商行（审核松）；准备好房产证、流水、用途证明，避免资料缺项耽误审批，整体流程1-2周就能完成。