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深耕上海房抵行业10年，经手过近千个案子，明确告诉大家：普通人只要满足核心条件，就能办上海房屋抵押贷款，不用被“有房就能贷”“没公司不能贷”的说法误导，重点看2点——房产合规+个人/企业资质匹配。
先讲房产要求，这是基础门槛，不符合直接pass：首先，房产类型得是可交易的商品房、商铺、写字楼或独栋别墅，小产权房、查封房、未满5年的经济适用房、动迁房（未满3年）基本被所有银行拒贷，这点一定要提前核对产证信息；其次，房龄多数银行要求≤30年，核心区（静安、陆家嘴等）优质老房可放宽至35年，但贷款成数会降低1成左右，面积最好≥40㎡，小户型、筒子楼审批难度大；最后，产权要清晰，夫妻共有的房产，哪怕产证只写一个人名字，贷款时也必须双方共同签字，未成年子女占股的房产，多数银行不受理。
再讲资质要求，分两种贷款类型，适配不同人群：一是抵押消费贷，适合上班族、无公司的普通人，不用营业执照，用途仅限装修、教育、医疗等个人消费，额度一般不超过300万，年化利率约3.8%，要求借款人年龄18-65岁，征信近两年无连续3次、累计6次逾期，月收入能覆盖月供，提供近半年工资流水即可；二是抵押经营贷，适合企业主、个体工商户，用于企业经营周转，利率更低（年化2.14%-2.4%）、额度更高（最高可贷评估值9成），但要求有营业执照（部分银行接受新注册，多数要求成立满1年），有真实经营流水，禁止空壳公司申请。
补充一个普通人常踩的坑：征信“花了”（频繁查贷款、办信用卡），哪怕没有逾期，也会影响审批，建议申请前3个月不随意查询征信，先做预审，确认能贷再提交材料，避免留下拒绝记录。